郭氏兄弟迎来一线生机 焦点速读

2023-07-04 20:35:36     来源:华尔街见闻

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇


(资料图片)

出险房企的系统性化债正在快速推进。

继恒大、融创、花样年等传出境外债重组新进展之后,6月的最后一天,千亿黑马奥园卡点兑现了 “承诺”,与约33%的债权人小组就291.44亿元人民币的境外债达成了初步协议。

本次境外债重组方案涉及规模约占奥园境外债总额的68%,将分为削债和新债发行两大部分进行。

具体而言,削债计划目标约为“14.84亿港元+1.43亿美元”:奥园拟发行10亿股普通股,连同目前公司实控人郭梓文家族持有的4亿股普通股,转给债权人,转让对价每股1.06港元;奥园还拟发行1.43亿美元无息强制可转换债,将于2028年转换为公司普通股。

此外,奥园将进行新债发行,计划目标39亿美元:奥园拟发行4支共计23亿美元的新债务工具,置换原债券,到期日2026年9月-2031年9月,票面利率5.5%或7.5%-8.8%;拟新发行16亿美元永续债,自2031年9月起,现金分配率每年1%起。

值得一提的是,据奥园公告,强制可转换债和永续债将作为奥园的权益入账,若重组方案完成,中国奥园的净资产将增加至少36亿美元。

这将使奥园摆脱资不抵债的窘境。截至2022年底,奥园总权益仅为-176.37亿元人民币。

不过,奥园实际控制人郭氏兄弟也将为此付出不小的代价,甚至可能失去对奥园的控制权。

在14亿股普通股转给债权人后,郭氏家族持股奥园的比重会从停牌前的56.01%降至31.8%。五年后,1.43亿美元可转债变为普通股后,郭氏家族的持股比例将进一步下降。如果受让的债权人全部联合起来,股权将超过郭氏家族。

对此,奥园方面回应称,重组方案成功后,郭梓文仍将是奥园第一大股东,不会出现失去奥园控制权的局面。“事实上,郭梓文保留控股权也是主要债权人的底线要求”。

乐观来看,在这来之不易的一线生机之下,奥园或许会摸索出一条千亿债务的纾困之路。财报显示,截至2022年末,奥园境外计息负债总额为428.18亿元,境内计息负债总额为662.32亿元。 

而在达成境外债重组方案的同日,奥园还完成了本金超327亿元的部分境内债务的展期,剩余境內债务也在与债权人协商中。

实际上,今年以来,奥园自救动作频频,已引入中金国测、山东健康、南粤基金等四家国资“白武士”,通过盘活大体量旧改项目试图带来更多的资金回流;2月,奥园以支付签字费为代价,与部分境外债债权人达成中期债务静止协议,为债务重组争取了一个稳定的环境。

如今,达成境外债重组方案和补发2021年-2022年财报,是奥园重回正轨、复牌的里程碑式一步,奥园有望逐步恢复业务运营,产生更多的自由现金流。

但是,这并不意味着如今的奥园已经涉险过关。

奥园公告显示,债务重组方案需要获得至少75%的出席债权人会议的债权人同意,方可通过。奥园方面表示,将继续与债权人小组及其顾问就实施重组方案的具体安排进行合作,并积极与其他债权人接洽以推进重组方案。

更严峻的挑战,则来自于行业的慢复苏和奥园的基本面。前6月,奥园的全口径销售额仅为74亿元,位列房企第93。奥园也坦言,房地产行业的流动性和销售压力仍在持续,公司在中短期内面临严峻的行业性挑战。

这也让奥园给债权人画“大饼”时,显得捉襟见肘。公告显示,未来十年,在偿还项目层面债务后,奥园通过物业开发项目能取得的无杠杆自由现金流仅剩185亿,即使加上出售资产的所得,未来十年,也仅最多回血265-323亿元。

身负千亿债务的奥园,想真正平安上岸,还需要扭转销量颓势,重振自身造血能力。

这也是每家出险房企上岸的必经之路,它们都需要用惨烈的代价、持续不断的自救决心和向好的销售面,重新赢回债权人、投资者、购房者的信任。

因为活下来,哪怕变得很小,就已经是行业少数的幸运儿了。

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